Baufinanzierung

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Fachbegriffe der Baufinanzierung

Kaum jemand kann ein Immobilienobjekt nur mit eigenen Mitteln erwerben. Der Großteil der Menschen benötigt hierzu einen beachtliche Menge an geliehenem Geld. Bevor man eine Finanzierung abschließt, möchte man sich deshalb beraten lassen. Schließlich geht es um viel Geld und eine Baufinanzierung läuft oft über 30 Jahre. Da möchte man doch auf jeden Fall die richtige Entscheidung treffen. Bei der Erklärung wie ein Immobilienkredit funktioniert und welcher Kredit der beste ist, begegnen dem Interessenten jede Menge Fachbegriffe, deren Bedeutung dem Normalbürger größtenteils unbekannt sind. Ein paar dieser Begriffe sollen im folgenden verständlich erklärt werden.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Wert, welcher bei einem Verkauf der finanzierten Immobilie voraussichtlich zu jeder Zeit in der Zukunft erzielt werden kann. Das ist gleichzeitig die maximale Summe, welche der Kreditgeber für ein bestimmtes Immobilienobjekt bereit stellt. Der Rest des Kaufpreises muss aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Warum ist der Beleihungswert begrenzt und wie kommt er zustande? Wer Gelder verleiht, möchte diese im Idealfall mit Zinsen zurückbekommen. Was aber, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird? In jedem Fall hat der Verleiher ein Risiko. Die finanzierte Immobilie dient aus diesem Grunde als Sicherheit für den Kreditgeber. Deshalb belastet zumeist eine Hypothek das gekaufte Objekt.  Diese Hypothek ist im Grundbuch vermerkt. Das Risiko der Bank sinkt mit der Höhe des Verkehrswertes des erworbenen Objektes, welcher bei einem Verkauf erzielt werden kann. Der Verkehrswert ist abhängig von Größe, Lage, Alter und Zustand der Immobilie. Berücksichtigt wird bei vermieteten Objekten auch die erzielbare Miete.  In der Regel finanzieren Kreditgeber daher keine überteuerten Objekte.

Darlehenssumme

Wenn man bei einem Immobiliendarlehen das verfügbare Eigenkapital vom Kaufpreis  abzieht, erhält man die Darlehensumme. Die Darlehenssumme ist der Betrag, welche der Kreditnehmer von der Bank für ein Vorhaben zur Verfügung gestellt bekommt. Die Darlehenssumme und das eingesetzte Eigenkapital sollten im Idealfall den Kaufpreis decken. 

Nebenkosten

Nebenkosten sind Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eventuell Immobiliengutachten und Maklerkosten. Diese können einige Tausend Euro betragen, da diese Kosten sich zum großen Teil an dem Wert des gekauften Objekts orientieren. Die Nebenkosten bilden zusammen mit dem Kaufpreis des Objekts die Darlehenssumme.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist der fremdfinanzierte Anteil des Objektwertes. Eigenkapital verringert den Beleihungsauslauf, da weniger Fremdmittel benötigt werden. Der Beleihungsauslauf ist ein entscheidendes Kriterium für den Sollzins. Werden weniger Fremdmittel benötigt, ist der Zinssatz niedriger.

Annuitätendarlehen

Charakteristisch für ein Annuitätendarlehen sind gleichbleibende Rückzahlungsbeträge solange die Zinsbindungsfrist läuft. Die monatliche Belastung bleibt somit während der Laufzeit gleich. 

Jede Raten besteht dabei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Diese Anteile verändern sich im Laufe der Zeit, da der getilgte Anteil im Laufe der Zeit steigt. Der Zinsanteil sinkt stetig. Die Tilgung ist die tatsächliche Rückzahlung des geliehenen Geldes. Mit zunehmender Rückzahlung der Darlehensschuld, fällt der Zinssatz, da nur auf das verbleibende geliehene Geld Zinsen anfallen. Weniger Restschuld bedeutet weniger Zinsen.

Zinsänderungsrisiko

Der Zinssatz kann steigen oder fallen abhängig von der aktuellen Entwicklung am Zinsmarkt. Bei Darlehnen, bei welchen kein fester Zinssatz für eine vorgegebene Zeit vertraglich vereinbart wurde, gilt ein variabler Zinssatz. Das bedeutet, dass unter Umständen für die gleiche Immobilie plötzlich eine viel höhere Summe zurückgezahlt werden muss und die monatlichen Raten steigen.

Sollzinsbindung

Bei Vertragsabschluss einer Baufinazierung wird ein Zeitraum festgelegt in welchem der vertraglich vereinbarte Zins weder steigen noch fallen kann. Diese Sollzinsbindung kann jeweils in Fünfjahresschritten festgelegt werden. Das Minimum sind 5 Jahre. Der Sollzins kann aber auch für 10 oder 15 Jahre oder noch länger festgesetzt werden. Günstige Zinsen über einen längeren Zeitraum erhält man jedoch nur gegen Aufpreis. Der Kreditgeber sichert sich mit dem höheren Zinssatz gegen möglicherweise steigende Zinsen in der Zukunft ab.

Anschlussfinanzierung

Wenn die Sollzinsbindung z. B. nach 5 Jahren ausläuft, sollten Sie über eine Anschlussfinanzierung nachdenken. Die Summe, die dann noch vom Darlehen übrig ist, heißt Restschuld. Für diese verbleibende Schuld muss dann ein neuer Zinssatz vereinbart werden. Dieser orientiert sich am Zinsniveau der aktuellen Zinsen während der sogenannte Prolongation.

Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins

Der Sollzinssatz enthält keine Nebenkosten und wird daher auch Nettozinssatz genannt. Zuzüglich der Nebenkosten, welche sich aus dem Tilgungssatz, der Dauer der Zinsbindung, dem Auszahlungskurs und der Anzahl der Zinszahlungen und eventuellen Vermittlungsgebühren oder einem Disagio ergeben,  ergibt sich der Effektivzinssatz. Die Nebenkosten sind von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Deshalb macht es Sinn, nur den Effektivzinssatz für einen Vergleich zu verwenden.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz ist der vertraglich vereinbarte Prozentsatz des Darlehens, welchen Sie  jährlich an den Kreditgeber zurückgezahlen. 

Sondertilgung

Einige Banken ermöglichen Sondertilgungen. Eine Sondertilgung ist eine vertraglich vereinbarte Möglichkeit der Teilrückzahlung eines Darlehens.  Sie können einen vorher vereinbarter Prozentsatz der ursprünglichen Darlehensssumme auf einmal tilgen. In der Regel ist das einmal im Jahr möglich. Diese Sondertilgung kann z. B. bis zu drei, fünf oder zehn Prozent betragen. Dadurch verkürzt sich bei einem Annuitätendarlehen die Laufzeit. Man ist schneller schuldenfrei. Gleichzeitig wird der Kredit um einiges günstiger, da die verbleibene Darlehnenssumme geringer ist und somit auch weniger Zinsen gezahlt werden müssen. Daher ist es sinnvoll, Sondertilgungen im Darlehensvertrag zu vereinbaren. Wann immer eine gewisse Summe an Geld übrig ist, verwenden Sie es am sinnvollsten für Sondertilgungen.

Umschulden

Die Darlehenszinsen fielen während der letzten Jahre stetig. Daher lohnt es sich aktuell in der Regel, wenn Sie eine vor einigen Jahren abgeschlossene Baufinanzierung umschulden. Selbst eine Einsparung von nur 2% Prozent kann bei einer längeren Laufzeit unter Umständen eine fünfstellige Ersparnis nach sich ziehen. Angebote diesbezüglich zu vergleichen, lohnt sich in jedem Fall. Bedenken sie aber eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese können bei der Auflösung des noch laufenden Vertrages entstehen.